外國人購買日本不動產須知

外國人是否可以在日本購置不動產?當然,答案是肯定的。外國人不但可以在日本購置房產用於自住,而且能夠在房地產市場進行投資經營。
那麼外國人該如何在日本尋找符合自己理想的房產,又該如何辦理房產購買手續呢?

您或許有許多不明白的問題,但是您必須明白的是外國人在日本購買不動產的時候必須要提交哪些文件和辦理哪些手續。如果您不了解這方面的情況,那就無法完成置業手續。
本文盡可能多地網羅了如何尋找房產目標、需要提交哪些文件、辦理哪些手續、有哪些可供外國人採用的貸款、不動產買賣中的實務操作等外國人在購置不動產時務必掌握的要點。掌握了這些要點,外國人也就能順利地在日本購買不動產。如果你正在考慮購買不動產或者你有朋友希望購買不動產的,請務必參考這份資料。

1.尋找不動產和不動產公司

首先向您介紹幾個有用的網站,這對您尋找不動產和不動產公司很有幫助。重要的是,您必須首先得明確購買不動產的目的(是用於自己居住還是用於投資)和預算,然後根據這些條件尋找房產。

1-1.在海外尋找日本房產

以下的網站適合您在日本以外的地方尋找日本房產

realestate.co.jp

三井不動產Realty(英語)

三井不動產Realty(漢語簡體字)

三井不動產Realty(漢語繁體字)

如果您住在日本,但是不懂日語,也可以參考上述網站。

1-2.在日本尋找日本房產

以下的網站適合您在日本尋找日本房產

SUUMO

新築オウチーノ

住友不動産

2.必須準備的文件

2-1.如果您不住在日本

不住在日本的外國人到日本購置不動產需要準備好以下文件

(1)相當於日本“住民票”的文件

(2)護照

(3)相當於日本“印鑑證明書”的文件

(4)與“印鑑證明書”文件相符合的正式印章(日語“実印”)

2-1-1.相當於日本“住民票”的文件

相當於日本住民票的文件是:

①個人購買者

例如:韓國的居民登錄證明書和台灣的戶籍 。

其它沒有居民登記制度的國家,則經其所屬母國公證機構認證的宣誓供述書可以代替日本的住民票。如果購買者已經到日本來購買不動產了,那麼經其所屬母國的駐日大使館領事部認證的宣誓供述書也有作用。

注意:

有些國家的大使館領事部不受理認證申請,因此建議您事先確認一下該申請是否能被受理。

②法人購買者

法人購買者需要提供其所在國家管轄地政府機關發行的法人登記證明書,或者是法人代表在其所屬國家管轄地政府機關負責人面前或者是公證人面前宣誓的,證明其為公司或商號代表的宣誓供述書。

2-1-2. 護照

個人的話需要有個人護照;如果是法人,則需要有法人代表的護照。請記住護照上面應該記載有明確的住所地址。

2-1-3.可替代印鑑證明書的文件

在日本,買賣合同文件上要貼上印鑑證明書,對於外國人而言則需要有代替印鑑證明書的文件。

但是,除韓國和台灣以外,幾乎所有的國家都沒有印鑑證明制度。中國大陸的公民可以採用本國公證機關的證明。所屬國沒有印鑑制度的購買者可以採用前述住名票所說的宣誓供述書,並由當地的公證人簽名予以認證,或者用所屬國官方發行的簽字證明書代替印鑑證明書。

如果購買者已經來到日本購買不動產,那麼可以到自己所屬國家的駐日大使館要求出具簽字證明書,或者將購買者委託日本司法書士辦理相關事務的登記委任狀經由購買者所屬國家駐日大使館認證的證明。

2-1-4.印鑑

買賣合同的文件上需要蓋上印章。 也可以使用“認可印”蓋章。如果購買者在自己的國家沒有使用印章,那麼可以在來到日本以後,到日本的印章製作商店去製作。

2-2.住在日本的外國人

所謂外國人是指持有WorkingVisa簽證,或者是持有永住者簽證、特別永住者簽證和日本人配偶者簽證的外國人。住在日本的外國人購買日本的不動產需要提供下列文件。

(1)外國人住民票

(2)在留卡

(3)印鑑證明書

(4)印鑑

注意:

如果您是在日本短期逗留,例如來日本觀光旅行、休養、從事體育運動、探親訪友、參觀演講、 以及與此有關的類似活動,這些短期逗留期間大致為15天、30天和90天三種 ,除非是出於人道上的原因或者是能被日本政府認可的理由而可以有超過90天以上的短期逗留期以外,原則上是不能申請簽證更新的。

短期逗留日本的外國人購買日本房產需要提供的文件與“不住在日本的外國人” 相同,請參照該項目的說明。

2-2-1.外國人住民票

住在日本的外國人購買不動產的時候需要提供外國人住民票。

外國人住民票可以到其居住地地方政府的受理窗口申請取得。

購買者如果在日本有營業所或是子公司,則可以用公司註冊文件和資格證明書代替外國人住民票。

2-2-2.在留卡

購入以後的不動產需要註冊登記 ,其時需要出示在留卡。

有關在留卡的詳細情況請參照日本入國管理局“何為在留卡 ”

2-2-3.印鑑證明書

買賣合同文件上少需要附上印鑑證明書。

印鑑證明書可以到居住地政府的受理窗口申請印鑑登記以後取得。

印鑑證明書如果未能及時準備好, 那麼可以到購買者所屬國家的駐日大使館要求出具簽字證明書,或者是用購買者所屬國官方發行的簽字證明書代替印鑑證明書。

購買者如果是在日本有營業所或是子公司的法人,則需要公司印章代表人的印鑑證明書。

2-2-4.印鑑

買賣合同文件上需要蓋上公司的印章,但是也可以使用“認可印”蓋章。

3. 涉及的費用

3-1. 物業購買費用

外國人購買日本不動產的費用中首先涉及的是物業購買價格。

如果是以住宅貸款購房(有關住宅貸款購房後述),則支付的費用為物業購買價格減去貸款額的金額。

3-2. 雜費

外國人在日本購買不動產的時候除了物業購買費以外,涉及需要支付的各項雜費與日本人購買者相同。下表中列舉的各項雜費合計大約為物件購買價格的10% 。

項目

內容

稅金 粘貼在買賣合同文件上的印花稅

註冊登記稅

固定資產稅・城市計畫稅

不動產取得稅(購入後第2年徵收)

支付給司法書士的費用

(登記註冊請司法書士代勞的情況下)

登記註冊勞務費
保險費

(加入保險的情況下)

火災保險費

地震保險費

支付給金融機關的費用

(使用房屋貸款的情況下)

粘貼在住宅貸款合同文件上的印花稅

住宅貸款事務手續費

住宅貸款保證金

支付給不動產仲介機構的費用

(購買住宅是由不動產機構仲介的情況下)

不動產仲介手續費

4. 供外國人使用的住宅貸款

外國人購買日本不動產的時候可以利用貸款。

購買不動產的貸款有居住用途的住宅貸款和投資用途的不動產投資貸款。此處介紹的是居住用途的住宅貸款。

大多數的金融機構對住宅貸款的放貸條件設有貸款申請者是否具有日本“永住權”。這是為了確認貸款申請者是否具有在日本長期居住還貸的意願。具有永住權的外國人能像日本人一樣獲得住宅貸款 ,而沒有永住權的外國人想要獲得住宅貸款就比較困難。 但是沒有永住權的外國人也並非絕對不能獲得住宅貸款 。以下介紹的是沒有永住權的外國人如何獲得住宅貸款的方法。

4-1.外資非银行贷款

具有美國、英國、加拿大國籍的外國人可以利用外資非銀行住宅貸款。

貸款申請者雖然沒有“永住權”,但是在調取了貸款申請者在自己國家內的信用信息,予以審查以後可以決定是否給予貸款。利用這項服務,貸款申請者即使沒有永住權也能夠獲得住宅貸款。但是能夠利用這項服務的外國人只能是具有美國國籍、英國國籍和加拿大國籍的外國人,因為允許向國外公佈個人信用信息的國家只有美國、英國和加拿大。

4-2.日本國內銀行

沒有永住權的外國人想要貸款買房,只要滿足若干條件,日本國內銀行也有可能向他們提供住宅貸款。舉例來說這些條件是:

 ・已經在日本居住了7年以上

・有連續3年以上的工齡

・有穩定的工作單位(年收入在3百萬到4百萬日圓以上),這些工作單位無論是日資或是外資

・有20%的首付款

等等。

有些地方設有向外國人開放的名為“貸款給外國人”的專門貸款機構, 這些機構中有些並不需要保證人和保證金。

符合上述條件的購房者不妨到日本的國內銀行去諮詢一下。

4-3 母國的金融機構

購房者母國的金融機構如果在日本設有分支機構,到那裡去諮詢一下也是爭取獲得貸款的一種途徑。申請住宅貸款的審核標準或許與日本的金融機構有所不同,但是對於沒有永住權的外國人而言,其獲得融資貸款的可能性還是比較大的。

下面的網站都是在日本設有分支公司的外國銀行,可供有興趣者參考瀏覽。

金融廳“註冊登記外國銀行名錄

問與答

如何運用投資貸款?

以上介紹的主要是住宅貸款,下面介紹的網站可供打算獲得不動產投資貸款者參考。

National Australia bank

前面介紹的三井不動產Realty(英語)是介紹投資用物業的仲介公司, 有關投資貸款的事宜不妨到那裡去諮詢一下。

 5.購買不動產的流程

5-1.看房

首先是到物業所在處實地看房。如果是住在國外的,則建議到日本來看房。 看房的時候請不要忘記考慮物業是否靠近車站,附近有沒有方便購物的商店、超市、醫院和郵局。

5-2.提交購買意向書

如果決定了要購買的物業,則應該向賣主或不動產仲介公司提交購買意向書。所謂購買意向書是向賣主或不動產仲介公司表明想要購買物業的文件。

購買意向書中應該記述有下列事項,內容可以簡單一些:

・希望的購買價格

・定金

・住宅貸款的額度(僅為需要住宅貸款的情況下)

・ 希望簽約的日期

・希望交房的日期

・其它希望的事項

5-3. 聽取重要事項的說明

在決定了想要購買的物業以後、聽取有關該物業的重要事項的說明。

具體來說, 是聽取有關該物業的概要情況、權利關係、款項支付方法 、解除買賣合同時的規定,等重要事項的說明。 如果有不明白的問題可以當場提出詢問

5-4.訂立買賣合同

買賣雙方意見互相一致以後, 簽訂買賣合同。

這時候需要印鑑和印鑑證明書(或者是與印鑑證明書相當的文件) 。買賣合同文書上需要有印花稅。

簽訂買賣合同的同時需要支付物業價格10%到20%的定金。需要注意的是, 合同簽訂以後如果是因為自身的原因而想解除合同, 那麼已經支付的定金是不能返還的。

5-5.結算登記

買賣合同簽訂以後進行結算登記

這裡的登記,即所有權轉移登記,是指將已經把不動產的所有權轉移到自己名下的這一事實記錄到國家檔案文件(登記簿)內。

登記的時候需要在留卡、住名票(或者是與住名票相當的文件) 、印鑑和印鑑證明書(或者是與印鑑證明書相當的文件)等。

登記的事宜如果覺得自己親自辦理有困難,可以請司法書士代辦。

5-6. 報告財務大臣

外國人購買了日本的不動產以後,根據日本的外匯及外貿管理法,有義務向日本的財務大臣報告。

具體的作法是,在取得不動產以後的20天內,經日本銀行向財務省進行事後報告。

6. 注意事項

介紹一些外國人購買日本不動產的時候應該注意的事項 。

6-1.從海外支付交易費用

住在海外的外國人支付物業交易的費用是國際匯款,匯入銀行的戶頭大多是不動產公司指定的銀行帳戶。為了明確支付費用的金額以及確認支付的費用是否已經到帳,請務必向不動產公司索要下列文件。

<國際匯款前>

・蓋有公司印章的付款通知明細書

<國際匯款後>

・(匯入銀行出具的)外匯報表

6-2. 不動產權利書的處理

不動產經過結算以後,大致過了一個星期以後不動產權利書就可以做成了。

住在海外的購買者應該事先決定好是將不動產權利書郵寄到自己所在的國家,還是請管理公司代為保管。

6-3.納稅管理人制度

住在海外的外國人可以請納稅管理人代替自己納稅申報和支付稅金。

納稅管理人是代理納稅申報書提交和支付稅金的服務人員。 納稅管理人可以在向不動產所在地稅務機關提交“納稅管理人申請表”後被指定為”納稅管理人”。被指定為”納稅管理人”以後,有關稅金的交付單據等都寄送到納稅管理人處。如果有住在日本的友人,不妨請他代為受理。如果沒有這樣的友人,可以向從事不動產管理的不動產管理公司諮詢。

6-4.納稅申報

在日本投資買入不動產以後, 不動產的房租收入需要納稅申報。納稅申報既可以請納稅管理人代辦,也可以請稅理士代為辦理。

當事人自己也可以親自納稅申報,自己申報的方法請參考 有房租收入的人不請稅理士自己納稅申報的方法(日文)一文。

7 結尾語

有關外國人購買日本不動產的方法 ,還有什麼不明白的嗎?

正在考慮購買日本不動產的外國人, 以及這些外國人的友人在看了這篇文章以後如果還有什麼不明白的,請與我們聯繫,我們會竭盡所能向你們提供幫助 。

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